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北京地区司法拍卖住宅调查:法拍房抢手 “捡漏”很困难

2018-02-24 17:18:06来源:北京晚报

  3月31日,位于北京市朝阳区望京东园108号的一套151平方米的住宅在淘宝网司法拍卖平台成功拍卖。14个人经过522轮竞价,最终以1370万的价格成交。与该小区在某中介的二手房报价基本持平。

  一直拿着钱想买房的市民王先生询问,在法拍房里有没有可能“捡漏”?于是记者对今年以来在淘宝网司法拍卖平台上进行网拍的、北京地区的法拍房进行梳理发现,无论是位置好、总价高的,还是位置差、总价低的法拍房,只要是“住宅”性质都很抢手。最终成交价已和市场价相差无几,有的甚至还高于市场价格,想在法拍房里“捡漏”可以说是越来越难。

  调查·数据

  北京法拍房很抢手

  记者在淘宝网司法拍卖平台检索发现,自2014年以来,涉及北京的房产类项目在该平台完成拍卖或变卖的次数近2000次。处置机构除北京的法院外,还有不少外地法院。

  记者以今年1月1日至4月1日在该平台完成司法拍卖的北京房产为样本进行梳理发现,“住宅”性质的房产非常抢手。经记者统计,在这三个月间,本市房产通过该平台完成司法拍卖或变卖的次数为120次,其中流拍28次,绝大多数为一次拍卖即成交,少数房产经过了二次拍卖或变卖成交。

  在28次流拍记录中,商业性质的房产占有绝对比例;少数住宅性质的房产因存在权利情况复杂或者有车位等其他产权捆绑等问题,不太受欢迎。

  119次拍卖中,最为抢手的一套法拍房位于丰台区骏景园北区,是一套3居室住宅,建筑面积为135平方米。公开资料显示,该套房评估价为599万,起拍价为420万,公布的照片可以看出该房屋的装修和使用状况良好,吸引了多达63人报名,成为今年以来淘宝平台上北京法拍房中参与人数最多的一套。3月15日,这套房经过54轮竞价,最终以910万的价格成交,折合单价为6.7万每平方米。而在某知名二手房网站,该小区目前的参考均价为每平方米6万。

  今年在淘宝平台成交的总价最高的住宅性质法拍房位于工体西路18号,是某楼22层4户房产整体拍卖,总建筑面积为976平方米,起拍价高达6368万元,要想参与竞拍,光保证金就要交600万元。然而这次拍卖的竞争也足够激烈,有6人报名参与,经过127轮竞价,最终由个人以7818万的价格竞得。

  调查·问题 1

  什么样的房子更受青睐?

  从竞拍情况看,地段好、房子新、使用状况良好的住宅,即便总价高,依然受到青睐,竞争颇为激烈。

  如今年3月15日成交的朝阳区百子湾乐成国际小区一套146平方米的三居室,评估价为1174万,起拍价为822万,吸引了36人报名。经过195轮竞价,最终以1686万的价格成交,比起拍价翻了一倍。

  今年2月21日,位于朝阳区广渠路和朝外大街的两套住宅先后以2441.7万和2430万的价格成交,分别有16人和21人报名竞拍,并分别经过了138轮和62轮竞价。

  此外,位于房山、怀柔、平谷、大兴等远郊区县的住宅,因为房屋总价相对较低,竞争也很激烈。如3月17日成交的位于平谷区中卫世纪城同层相邻的两套住宅捆绑拍卖,总面积为103平方米,起拍价只有172万。有16人报名竞拍,经过61轮竞价,最后以不到240万的价格成交。

  3月26日成交的大兴区庞各庄镇幸福路8号院一套112平方米的住宅,起拍价仅161万,吸引了35人报名,经过281轮竞价,最终以457万的价格成交,比起拍价翻了近3倍。

  综合来看,这几套房的最终成交价基本与市场价格持平,甚至略高。

  调查·问题 2

  什么人在买法拍房?

  根据朝阳法院执行一庭副庭长于洋的经验,在北京法拍房的竞买者中,以没有购房资格的外地人居多。正是由于北京的法拍房目前不受购房资质的限制,成为这一群体购买北京房产的主要途径。

  由于身在外地看房成本较高,竞买结果又具有不确定性,他们中有相当一部分人甚至不会实地看房,只是看看照片问问情况便出手了,“好多人买完房都不知道房子到底长什么样。”

  此外也有部分炒房者,再有就是本地的购房者。当一套法拍房的竞买价格被抬高到市场的正常水平时,拥有购房资质的本地竞买者通常会放弃竞争。因为相比正常交易的房产,法拍房毕竟存在风险。

  3月17日朝阳法院委托拍卖公司通过网络拍卖的方式拍卖了一套位于朝阳区新源里16号的住宅,建筑面积158平方米,起拍价469万。这次拍卖共有29人参与竞拍,经过151轮竞价,最终以1101万的价格成交,折合单价为每平方米6.9万元。

  而记者查询某知名中介网站发现,该小区目前在售的房源均价大约为每平方米5万元。记者对29名竞买人进行整理发现,19人中有14名北京人,另外15人来自全国多个省市,最终拍得这套房的是一名28岁的黑龙江小伙儿。

  去年朝阳法院委托北京产权交易所拍卖了一套海淀区的学区房。一拍起拍价近600万,流拍。二拍降至500万,依然流拍。三拍起拍价调整到400万,经过拼抢,最终该套房以700余万的价格成交。而当时同类房源正常的市场价大约在600余万。最终竞买人是一对外地的父母,孩子正在北京上大学,这套房距离孩子的学校很近。房产是用孩子的名字购买的,父母考虑得比较长远,将来孩子毕业有可能落户,再有下一代上学的问题也能解决。

  于洋表示,北京的法拍房之所以这么抢手,主要是解决了一部分外地人的刚性需求。那么问题来了,法拍房不受购房资质限制的现状不会对北京的住房市场造成影响?于洋表示,事实上,质疑的声音一直都有。但他认为,虽然在执行标的中房产不在少数,但每年可以实际进入司法拍卖的并不多。以朝阳法院为例,2016年全年朝阳法院完成司法拍卖的房产一共不到200套。在于洋看来,这样的数字并不足以扰乱北京的房地产市场。

  调查·问题 3

  法拍房还能“捡漏”吗?难。

  过去,在以拍卖公司现场拍卖为主的传统司法拍卖模式下,由于信息渠道不顺畅,导致公众难以及时了解司法拍卖的讯息。参与的人少,竞争不激烈,总会有“捡漏”的机会,也因此成为一些炒房客获取低价房的渠道。但是,随着网络司法拍卖越来越普及,想在法拍房中“捡漏”越来越难。

  朝阳法院执行一庭副庭长于洋告诉记者,按照规定,法拍房的评估报告有效期为一年。在评估报告做出后,该房产究竟何时能进入实际拍卖则要由执行法官根据具体情况来确定,这中间往往会产生一个时间差。

  如果此时正好赶上房价快速上涨,那么这套房的起拍价很有可能明显低于市场价格,甚至出现“腰斩”的情况也不足为奇。因为根据规则,法拍房的起拍价是根据评估价来确定的,不得低于评估价的70%。

  但起拍价低,并不意味着法拍房就一定能够便宜获得,尤其是在有限购政策的一线城市。3月28日,位于朝阳区百子湾西里的一套建筑面积为153平方米的三居室在淘宝网司法拍卖平台成交。该房产的起拍价为1004万元。记者注意到,该套法拍房共有8人报名参与,经过250轮竞价,最终以1730余万的价格成交,折合每平方米11.3万余元。而记者从某房产中介获得的信息为,该小区目前市场均价在每平方米8万元。

  当然,也并非完全没有“捡漏”的机会。记者注意到,一套位于海淀区玉渊潭南路11号院的法拍房,在2月28日第一次网拍时因无人报名而流拍。这是一处豪宅小区,建筑面积为405平方米,一次网拍的起拍价格为3423万元。

  相隔一个月,3月27日同样还是这套房进行二次网拍,根据规则起拍价被降至2739万,当天有7人报名参与。经过321轮的竞价,这套房最终以4014万的价格成交,比一拍的起拍价格高出近600万,折合单价每平方米9.9万元。而记者在某知名二手房网站查询,该小区同期均价为每平方米9.6万元。

  所以,究竟什么时候该出手?也许只能用“缘分”来解释。

  提醒:法拍房有风险 购买者需谨慎

  购买法拍房也有一些问题需要注意,当中的风险不低,提醒购买者要谨慎处理。

  悔拍保证金可能不予退还。竞拍时,有人在冲动之下喊出了超过市场行情的价格,过后又后悔。然而《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中明确规定:拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。所以,司法拍卖非儿戏。竞拍前,要先了解清楚相关规则,以及标的物的具体情况和市场行情。

  大部分需全款支付。早些年,购买法拍房都需要一次性付款,这令不少人望而却步。最近一两年,部分法院和银行陆续放开法拍房的按揭贷款业务。但由于竞拍结果的不确定性,操作中有一定的技术难度,目前尚未普及。大部分房产仍需全款支付。

  司法拍卖房产存在较高的风险。如存在物业、水电、暖气等欠费情况,或者有可能出现房屋漏水、房内有户口迁不走、有债主上门讨债、前房主已占用学区房的学籍等问题。如果房内有人居住且不肯搬走,腾退也是一件麻烦事。买到房却一直住不进去,并因此产生纠纷的也不是没有发生过。更甚的还会碰上“凶宅”等意外情况。

  根据规则,竞买人一旦作出竞买决定,即表明已完全了解并接受拍卖房产的现状和一切已知及未知的瑕疵。因此,竞买者对于法拍房可能存在的风险要有一定的心理准备。(记者 张蕾)

责任编辑:刘晓明

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